现在的楼市越来越像个围城，城里的人想出去，城外的人想进来。

有多少济南人在卖掉房子重新调整资产配置，就有多少三四线的购房者想在济南再投资一套，保护自己的资产。

济南限购“裸奔“以后，每次和老家的朋友们聊天，都会被假装不经意的问一句：

想买套济南的房子，你看哪里合适啊？

那是同学圈里最高段位的炫富，刚跟着强哥看完《孙子兵法》的我只能来一招“借力打力“：

就看你预算了，奥体，汉峪，长岭山、盛福……都行那个谁不也想买嘛，你们回头当邻居啊

面前这杯82年的雪碧像极了我当年投资房产时脑子里进的水。谁知，脑子里的水没有消失，它只是转移了，每一个想跑赢通胀的人，都是它的潜在植入对象。

三四线中产，拯救济南楼市

认识一个日照中介，他说现在挂牌的明显变多了，要么是抛房跑路的，要么是卖掉去青岛、济南投资的。

三四线的好不好卖，降多少能卖，是另一个话题。但一个明显的共识是：

买过的，想脱手转移，钱富裕的，都想一步到位选省城。

老家的医生朋友问我，山东建筑大学那买的精装房怎么样？同事通过中介买的，他也想来一套。

据他说，身边有这个想法的，不少。

拯救济南楼市的，未必是刚需，可能是来自三四线的中产。

三四线没希望，开始成为共识

人心浮动的山东三四线楼市，除了面临济南青岛限购“裸奔”的围剿，更多的，是潮水过后浮出水面的一片狼藉。

最直观的是，看二手房的买家，已经直接往大动脉上砍价了。就这，还卖不动呢。

不止一个粉丝抱怨，老家的房子去年降了十来万，还没卖出去。

此刻的三四线，三成的房子，和业主的心一样，空空的，没有着落。

根据2017年发布的《中国城镇住房空置分析》显示，我国的城镇住房空置率已达到21.4%，其中，三四线城市的县城空置率达到30%左右。

开发商，也不再下沉县城了。三四线去化周期是21.9个月，敞开了买，都够卖上两年。

2022年底，100个城市中一、二、三四线的新建商品住宅存销比分别为12.4、18.0和21.9个月。总体上，一线城市去化周期相对好，二线城市居中，而三四线城市最大。（易居房地产研究院数据）

在号角吹响之前，撤退，已经成了开发商的共识。

2022年百强房企投资额中，三四线城市占比为15%，占比大幅收缩15个百分点。一线城市占比35%，大幅提升了15个百分点。（克而瑞研究中心数据）

大家都想“把钱用在刀刃上”，房企如此，三四线的投资客也是如此。

产业在黄昏，人才在出走，经济转型的大旗尚且迎风招展，民间的资金已经在自行寻找出路。

省会济南，or，中国青岛？普通人还在二选一时，大佬都在all in 了。

关于济南，买之前你得清醒这三点

1，既然想投资，就别来济南买刚需盘

普涨的济南已经是过去式，还可以入手的，是靠近核心区的改善资产。

楼市两极分化已经很明显，好地段改善盘或许尚可一搏，只够刚需盘首付的，先看看周边次新房的价格，看看房主们亏了多少利息再说吧。

对投资客来说，济南的房子，或许随随便便买得起，但未必都能扎扎实实涨得动。财力一般的，谨慎行动。

2，警惕公寓、写字楼、商铺，劝你别当接盘侠

在公寓、写字楼、商铺上，济南投资客早已尝尽了生活的苦，处于激情褪尽后的梦醒时分。

截至2022年12月底，济南主城公寓市场成交量同比减少48%，可售存量34.8万㎡，去化周期14.2个月，较2021年同期增加6.1个月。（世联行数据）

如果实在扛不住置业顾问甜美嗓音画的宏伟蓝图，答应我，还是核心地段，核心资产。

上一个想要以小博大的朋友，他的公寓已经和老公一个待遇了：

放着呗，不抱期望，就不会失望。

3，签约教育集团，和学区房是两码事

这几年，碰到不少来济南给孩子上学买房的，想着省城的师资力量好，教育水平高，结果一头扎进开发商教育集团大饼里的不在少数。

对于以教育内卷出名的孔孟之乡来说，好的学区房确实抗风险能力更高。

但注意，济南早已遍地都是教育集团的新盘了。当所有人都在金字塔塔尖上站着，塔尖早已沦为平地。

教育竞争的关键是优中选优，成绩才是学区房颠扑不破的硬道理。

这三年，大家赚的每一分钱都不容易。合理保护资产，是比抵御通胀更重要的大事。

不妨把转给你身边三四线的朋友，告诉他：

济南不错，但希望你最终选择的，是最好的济南。